Indivision, droit de retrait ou droit de préemption : comprendre les différences pour mieux vendre

Lorsqu’un immeuble est détenu en indivision, plusieurs règles particulières s’appliquent à la vente. Parmi les plus importantes : le droit de retrait, le droit de préemption et la convention d’indivision. Ces notions peuvent avoir un impact réel sur le bon déroulement d’une transaction.

Qu’est-ce que l’indivision?

L’indivision survient lorsqu’un immeuble est détenu par plusieurs personnes sans que leurs parts soient physiquement divisées. C’est souvent le cas dans les copropriétés indivises. Les copropriétaires sont alors appelés indivisaires.

La plupart du temps, une convention d’indivision est signée pour encadrer les droits et obligations de chacun.

Le droit de préemption : priorité d’achat

La convention d’indivision contient généralement une clause de droit de préemption. Cela signifie que les autres indivisaires ont la priorité pour acheter la part mise en vente, aux mêmes conditions que celles acceptées par un tiers.

À savoir : ce droit doit être respecté à la lettre. Il faut vérifier les délais, les modalités de notification et les formulaires exigés.

Le droit de retrait : ce que dit le Code civil

En l’absence d’une convention d’indivision, l’article 1022 du Code civil du Québec prévoit un droit de retrait. Si un indivisaire vend sa part à une personne étrangère à l’indivision, les autres indivisaires peuvent l’écarter dans les 60 jours suivant l’annonce de la vente, à condition de rembourser le prix et les frais.

Attention : ce droit ne s’applique pas si une convention d’indivision publiée contient un droit de préemption.

Peut-on renoncer à ces droits?

Oui. Pour sécuriser une transaction, il est recommandé de faire signer une renonciation au droit de préemption ou de retrait, soit au moment du contrat de courtage, soit lors de l’acceptation de la promesse d’achat (selon ce que permet la convention).

Exemple de clause avec une convention d’indivision :

Je soussigné(e) [nom], propriétaire véritable et publié du [adresse], renonce à tout droit de préemption et de retrait prévu à la déclaration d’indivision ou au Code civil, à l’égard de toute promesse d’achat ou contre-proposition intervenant dans le cadre du contrat de courtage CC[XXX], en vigueur jusqu’au 2026, portant sur ledit immeuble.

Exemple sans convention d’indivision :

Je soussigné(e) [nom], propriétaire véritable et publié du [adresse], renonce à tout droit de retrait prévu à l’article 1022 du Code civil du Québec, pour toute promesse d’achat ou entente reliée au contrat de courtage CC[XXX] en vigueur jusqu’au 2026 pour l’immeuble situé au [adresse].

En résumé

• L’indivision est fréquente dans les copropriétés non-divisées.
• Le droit de préemption donne priorité aux autres copropriétaires.
• Le droit de retrait s’applique en l’absence de convention.
• Une renonciation écrite peut éviter bien des complications.

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